Hoje recebi um email com uma pergunta bastante interessante. Foi a primeira pessoa a notar a mudança no tom dos meus artigos sobre investimento com consórcios, então reproduzo aqui a minha resposta pois acredito que poderá ajudar muita gente a entender o quanto podemos enriquecer através do investimento em imóveis usando os consórcios como alavanca.
Olá Fabrício...
Muito bons seus blogs a respeito do mercado imobiliario. Parabéns!
Tenho uma dúvida,
Vi que vc no início vendia tuas cartas contempladas com ágio, mas pelo que percebi, mudou um pouco o foco e está investindo o valor das cartas contempladas suas e de sócios.
Pela experiência adquirida, atualmente vc pensa ser melhor investir as cartas ao invés da possível vantagem da alavancagem financeira?
Gostei muito do teu email. Foste o primeiro a perceber (talvez o único que leu todos os textos fazendo a análise) que estou bem focado nos investimentos imobiliários hoje. Vou aproveitar tua pergunta e pedir se tu gostaria de colocar ela no fórum novo que criei para responder este tipo de perguntas: http://www.sociedadedoimovel.com.br/forum, para beneficiar mais pessoas com a resposta.
A venda das cartas contempladas com ágio foi um desvio do meu plano original. Fiz meus primeiros consórcios enquanto frequentava o curso de transações imobiliárias, justamente procurando aprender sobre o mercado de imóveis. Quando contemplei minha primeira carta e descobri que podia vende-la com ágio, adorei, lucrei e divulguei a descoberta. O problema é que isso tomou uma proporção muito grande e foi ficando cada vez maior, comigo ajudando mais pessoas a fazer o mesmo e com essa ajuda, estudando mais, tendo mais números e entendendo cada vez mais do assunto até me tornar referência nisto em todo o Brasil.
Tudo isso que aconteceu foi muito bom para mim e também para muita gente que lucrou com meus ensinamentos, mas a corrida do dia a dia e o fato de ter que cuidar da empresa de internet que tinha na época não me permitiam ver que estava ganhando dinheiro com meus investimentos, mas ao mesmo tempo estava deixando de ganhar muito mais. O lucro imediato extremamente alto da venda da carta contemplada havia me cegado em relação ao lucro maior ainda que teria ao investir em imóveis para alugar, ou ainda maior se investisse na construção de imóveis para alugar ou vender.
No final de 2007 atingi minha independência financeira. No início de 2008 vendi minha parte na empresa de internet e passei a me dedicar somente a estudar e ampliar minha empresa de venda de consórcios. Havia descoberto minha vocação, ajudar as pessoas a enriquecer, a construir patrimônio, usando os consórcios como ferramenta de formação do hábito de poupança e como alavancagem financeira de baixíssimo custo. E então, com tempo sobrando, voltei ao meu foco original, investir em imóveis.
Voltar a mergulhar meu tempo nos estudos do investimento em imóveis me fez calcular com mais detalhes os investimentos que havia feito nos últimos anos. Em todos que envolviam um imóvel junto com os consórcios, o lucro havia sido muito maior do que os que envolviam apenas os consórcios. Então foi juntar A com B para recalcular tudo o que estava fazendo, extrapolar alguns números em relação aos consórcios que tinha vendido nos últimos anos e calcular quanto seriam os lucros hoje se tivesse investido em imóveis com características de retorno parecidas com os que tenho como referência.
Notei, no final das contas, que o lucro imediato da venda das cartas, gerava essa satisfação de lucro imediato, mas dava um lucro final, ao longo dos anos, de metade ou até mesmo um terço do que teria se tivesse investido cada uma das minhas cartas contempladas diretamente em imóveis para alugar. Investindo em construção então, nem se fala, poderia ter ganho até seis vezes mais em alguns casos. E então voltei todas as minhas energias novamente para os imóveis, que no final das contas, sempre havia sido o meu plano inicial.
Calculando rapidamente as possibilidades de lucro de ambos os casos, tomando como exemplo a contemplação de uma carta de R$ 40.000 pelo sorteio, no terceiro mês, tendo pago aproximadamente R$ 1.030,00:
1. venda da carta contemplada: dá para vender facilmente esta carta por R$ 10.000, lucrando R$ 9.000. Devemos lembrar que este caso dependeu de muita sorte ao contemplar pelo sorteio, logo nos primeiros meses. O lucro é fabuloso, mas normalmente não é assim. Vamos imaginar que esse dinheiro seja então aplicado em um fundo de renda fixa pelos próximos 12 anos, período em que teríamos o consórcio se não tivessemos vendido a carta. Com as taxas de juros atuais, no máximo teríamos duplicado ou triplicado este valor. Vamos jogar alto e triplicar, teríamos então R$ 30.000 daqui há 12 anos.
2. compra de imóvel para alugar: compramos um imóvel de R$ 40.000 cujo aluguel pague as prestações restantes. Durante 12 anos não veremos o dinheiro do aluguel, ele pagará as prestações. Mas os anos passam e daqui 12 anos temos um imóvel quitado nos gerando renda. Na pior das situações possíveis, vamos imaginar que nosso imóvel não valorizou nada. E pior ainda, nem teve seu valor corrigido! Quem entende um mínimo sobre o mercado imobiliário sabe o absurdo que é imaginar isso. Ainda assim temos um imóvel de R$ 40.000 que vale mais do que os R$ 30.000 que teríamos deixando o dinheiro aplicado no caso anterior. O mais provavel é que nosso imóvel tenha ao menos corrigido de valor ao longo do tempo, neste caso, deverá estar valendo algo como R$ 100.000 depois dos 12 anos. São 70.000 a mais do que no caso anterior, se tivessemos deixado o dinheiro aplicado todos esses anos, porque a probabilidade de ver o dinheiro lá dando sopa e gasta-lo em bobagens também tem que ser avaliada. Não dizem que dinheiro na mão é vendaval?
Ao calcular com valores mais normais, com contemplações mais demoradas, os números ficam ainda melhores para os imóveis. Usei o caso extremo como exemplo acima justamente para mostrar que mesmo no melhor caso de lucro com a venda da carta contemplada, ainda assim os imóveis ganham longe.
Abraço,
Fabricio Stefani Peruzzo
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